案 由：

物業管理事關城市生活品位，事關居民獲得感，事關千家萬戶的根本利益。我市物業市場還很不成熟，業主與物業公司之間矛盾不斷，特別是住宅小區物業投訴長期占據“百姓問政”前列，通過廣泛調研，梳理出我市住宅小區物業管理主要存在以下問題：一是物業服務不到位。住宅小區物業應提供包括房屋管理、裝修管理、公共設施維護、環境衛生清潔、綠化養護、治安消防管理、文娛服務等常規性服務。但我市多數小區物業只負責看門和收費，且小區保安多為中老年人，無法勝任治安管理工作，物業服務缺失嚴重。二是物業收費混亂。物業收費缺乏有效監管，個別小區物業存在多收費，亂收費情況，物業不主動公示收支明細，即便公布，業主也因缺乏專業知識而無法審核；國家明確禁止通過停水停電等措施向業主催繳物業費，為此絕大多數物業公司采用類似限購水電等“打擦邊球”方式，通過增加業主時間成本催繳物業費，引發諸多矛盾。三是物業收費難導致惡性循環。業主“花錢購買服務”意識淡薄，物業收費難，導致物業公司采取降低服務成本或亂收費維持運營，由此又加劇了業主對物業服務的不滿情緒，物業收費更加困難，業主同物業陷入雙輸的惡性循環當中。

建議、辦法和要求：

一是加強物業服務政府監管。一方面要發揮物業行政主管部門的監督管理作用，定期對物業服務質量進行考核，并向社會公開考核結果；另一方面要發揮社區在物業管理中的重要作用，把物業管理納入社區統一監管范疇，形成有效的網格化基層監管體系。

二是加強物業服務政府參與。落實綜合執法進小區政策，職能部門要切實履行對小區亂搭亂建、擺攤設點、占道經營以及堆放危險物品、污染排放和噪音擾民、改變房屋用途等違法違規行為的管理職能，協助物業服務企業將更多精力投入到提升服務水平上來；加快老舊小區改造，完善硬件設施，同時針對老舊小區管理成本高的現狀，給予適當的補貼。

三是加強物業服務市場競爭。住宅小區所在社區要積極協助各小區成立業主委員會，激發業主“主人翁”意識，引導小區業主建立微信“單元群”、“樓宇群”、“小區群”，充分發揮業主委員會“居民自治”作用。嚴格實行物業管理招投標制度，規范招投標方式，逐步建立健全業主委員會、物業服務企業雙向選擇、公平競爭的管理機制，改變“建管不分”的現狀，為物業管理提供一個公開、公平、公正有序的競爭市場，創造公平的市場競爭格局，推動物業管理行業向優勝劣汰、規范健康的方向發展。

四是加強物業服務源頭監管。物業管理是對前期建設水平依存度很高的行業，只有把符合規劃要求，質量符合標準、公共配套設施完善的開發項目推向市場，才會避免因開發遺留問題給物業管理工作帶來的被動，主管部門要把好開發建設源頭關和物業交接驗收關，為后續物業管理的良性發展開好頭、鋪好路。

（民建榆林市委）