提案者：柴自軍

我市的小區物業服務管理工作起步于2002年，2005年后進入相對快速發展的階段。全市現有物業服務企業91家，其中：具有一級資質的的2家，二級資質的13家，三級資質的176家，物業從業人員6000多人，物管項目總數達243個，物業服務總面積達1047萬平方米，全市物管覆蓋面達42.13%�？傮w來看，我市小區物業管理目前處在穩步推進、不斷規范的發展階段，也涌現出諸如榆林萬家物業服務有限公司等品牌物業。但物業服務管理中仍存在不少問題，一是開發建設遺留的問題，造成物業糾紛。如開發建設單位不按規劃要求建設配套設施，有的小區配套設施權屬不清晰、房屋及附屬設備質量有問題。交房后，開發建設單位把遺留問題甩給物業公司，造成物業公司與業主之間發生矛盾；二是收費難依然困擾著絕大部分物業管理企業，主要原因是，一方面很多業主還缺乏“花錢買服務”的意識，另一方面是我市物業收費執行的是全省統一標準，本地物定企業普遍反映物業收費標準較低，人員難聘用，企業利潤薄，生存難，由于收費少，物管人員報酬低，管理質量不高，業主不滿意，形成了“越是收不到錢，越是管不好，業主越不愿交錢”的惡性循環；三是老舊住宅小區，大多規模偏小，配套設施不全，加之保修期滿，管網老化，公共設施設備、共用部位需要維修，但業主當時未繳納住宅專項維修資金，物業服務企業一般不愿接手，導致小區管理服務較差；四是法定程序的業主委員會組建難，組建后執行力和代表力差，業主對業委會不信任不支持，致使一些小區出現物業公司越權管理，損害業主合法權益；五是小區停車管理問題日益凸顯。近年來，隨著小區私家車保有量的劇增，小區停車位已遠遠跟不上車輛的增加速度，導致很多小區內車輛停放、疏導、管理無序混亂，成為物業管理面臨的一個新問題；六是物業企業自身服務行為不規范、不到位。表現在一些物業企業往往以管理者自居，不尊重業主的權利，不按服務合同的約定提供質價相符的服務，加之部分管理人員素質較差等，制約著物業企業的健康發展。因此，小區物業管理亟待規范，特提出如下建議：

     要通過政策引導，典型引路，努力推進我市小區物業服務管理的規范化。一是通過開展各種形式多樣、生動活潑的物業管理宣傳活動，加大有關物業法律法規的宣傳力度，力求使其家喻戶曉，讓物業管理和服務的理念在住宅小區居民中入腦入心，不斷增強小區居民“花錢買服務”的物業消費意識。二要像重視城市建設一樣重視物業管理，要在抓好社區建設的同時，給物業管理以客觀合理的定位，防止重社區建設、輕物業管理的傾向，切實加強物業管理工作。要結合我市實際，盡快修訂、完善和細化有關住宅小區物業管理辦法，進一步明確各責任主體的權利與義務，切實理順業主、業主委員會、物業管理企業以及社區居委會四者之間的關系，明確規范各方行為，明確各自職責，確保物業管理活動始終能夠依法依規順利實施。同時，要制定出臺有關鼓勵物業管理行業發展的優惠政策。同時，要制定出臺有關鼓勵物業管理行業發展的優惠政策，真正把物業管理作為一個新型朝陽產業來加以培植和扶持。三要積極做好業主委員會的成立指導和政策幫扶工作，努力提高城市小區成立業主委員會的普及率，并逐步將業主委員會納入社區管理系統，使業主委員會的工作除維護業主的合法權益外，還與社區綜合治理、提高公民道德、衛生保健、健康文體等工作相結合，使其在建設美好家園、構建和諧社區當中發揮和用。四要強化老舊小區物業管理，對一部分管理水平低、權屬交錯、零散分布的小區，可通過委托代管的形式，把由原產權單位承擔的物業管理職能轉由物業公司代管；對有條件的老舊小區，可以嘗試引進或成立專業性的物業公司，通過市場化的運作模式，對小區實施物業管理。五要加強對住宅專項維修資金的管理，新建住宅在辦理產權手續前，必須足額交存首期住宅專項維修資金，以保證房屋保修期過后的維修，這對確保物業管理活動日常開展至關重要。六要將物業用房作為住宅項目報建的前置條件，給予設計規劃和建設，以便于業委會和物業公司后期介入管理。七要通過宣傳、推廣像我市文昌物業等先進典型的成功經驗和做法，引領我市小區物業管理的專業化、規范化發展。要通過市場競爭機制優勝劣汰，打造一批信譽好、市場競爭力強、業主滿意度高、誠信度好的品牌物業企業，充分發揮其示范帶動作用，不斷提升物業服務行業的社會聲譽。