（作者：劉  琳）—、房地產價格的概念、形成條件及影響因素

房地產價格是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物，是由房地產的有用性、稀缺性和有效需求三者綜合產生的。也就是說，房地產要有價格與其他任何物品一樣，需要具備3個條件，即：有用性、稀缺性和有效需求。影響房地產價格的因素主要有以下9  大類：房地產自身因素、環境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、國際因素、心理因素和其他因素。

二、榆林房價上漲原因

從上分析可以看出，房地產價格上漲是各項綜合因素綜合作用的結果。就榆林房價上漲而言，我個人認為，主要是受房地產自身因素、人口因素、經濟因素、社會因素的影響(當然還有其他因素)。

(一)房地產自身因素影響    

隨著社會生產的發展，建筑物本身的質量、功能、裝飾裝修、外觀形象有了明顯的進步。同時，隨著西部大開發戰略的推進和榆林三大發展目標的實施，榆林的城市形象不斷提升、城市環境日益改善、交通條件和公共服務設施日趨完備，使榆林的區位優勢和居住條件不斷提升，從而導致了榆林房價的上漲。

(二)人口因素影響

一是隨著榆林城市總體規劃的擴編，外來人口、流動人口不斷增加，市區人口密度不斷增大，對房地產的需求隨之旺盛，導致求大于供，價格自然上漲。同時，由于人口密度的增大，刺激了商業、服務業等的發展，提高了房地產的價格。二是人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，對居住環境也力求寬敞舒適，增加了對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。三是隨著家庭人口規模的小型化，即家庭平均人口數量的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量增加，引起房地產價格上漲。

(三)經濟因素影響

一是榆林經濟的快速發展，投資、生產活動活躍，對廠房、住宅、商店等的需求增加，由此引起房地產價格上漲，尤其是引起地價上漲。二是建筑材料價格(特別是水泥、鋼材、木材的價格)、建筑設備價格、建筑人工費的上漲，增加了房地產的開發建設成本，從而促使房地產價格上漲。三是居民特別是中低收入居民收入的增加，其所增加的收入大部分甚至全部會按照消費順序（衣食住行）用于提高居住水平，這自然增加了對居住房地產的需求，從而促使居住房地產價格上漲。

(4)社會因素影響

一是房地產投機因素作用。當房地產價格節節攀升時，那些預計房地產價格還會不斷上張的投機者紛紛搶購，哄抬價格，造成一種虛假需求，促使房地產價格進一步上漲(近兩年，這種現象在榆林表現得比較突出)。二是城市化的結果。隨著榆林向陜西省第二大城市的發展，原來依附于農村土地的農業勞動力越來越多地向城鎮非農產業轉移，分散的農村人口逐步向各種類型的城鎮區域集聚，造成對城市房地產的需求不斷增加，從而加速了城市房地產價格的上漲。

概括地講，可以歸納為：成本推進房價、標準提升房價、投機誤導房價、更重要的是“需求拉動房價”。

三、榆林房價的主要問題和關鍵

房價主要問題是低價房屋供應體系不完善，房價關鍵在于增加供給�，F在社會主要的呼聲是要求“低價位”、  “小戶型”，根本問題是住房制度不完善。

很多國家和地區都把建造“公共住宅”作為社會政策，由政府或者非贏利的社會機構來實行。這種房屋的特點就是“價位低”、“戶型小”。香港地區半數居民家庭住在政府提供的“居屋”和“公屋”里，新加坡87％的居民是住政府建的“組屋”，臺灣地區的“國民住宅”是由社會提供，韓國是由政府設立的“住宅公社”提供，美國的低收入家庭住宅由政府房屋署提供或在政府資助下提供，等等。

我國近年來積極發展房屋市場化，但沒有規定由政府與社會機構去提供經濟適用房和廉租房，在制度方面責任人缺位。去年以來居民情緒越來越激烈，管理層只是對開發企業提山“小戶型”的要求。所以目前的規定帶有明顯的過渡性，過渡的方向當是“政府安排公共房屋，企業開發商品房屋”。

綜上，房價上漲主要的原因就是：低價房屋供應體系不完善，導致所有住房需求涌向市場商品房屋這—條渠道，造成低收入人群的不滿和憤怒。

2006年的調控作用不算很明顯，到2007年政府加大管理力度和細化措施，相信政府肯定會從構建和諧社會的高度去重視中低收入社會人群的住房供應問題。只有這樣，踏踏實實解決供應體系不完善的問題，才有可能真正最大限度地緩解房價主要矛盾。

當然，解決“低收入”社會群體的需求及供應體系結構之外，還需要增加社會供給，這是問題的關鍵。（編輯：常瑜）